Les locaux d’une entreprise en zone FRR peuvent-ils être exonérés de taxe foncière ?

Exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties des locaux d’une entreprise exonérée en zone FRR ou FRR+ : immeubles visés, bénéficiaire, point de départ, durée et cumul.

Oui : si la commune ou l’intercommunalité l’a décidé, les immeubles situés en zone FRR ou FRR+ et rattachés à un établissement éligible à l’exonération de CFE peuvent être exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). L’exonération dure cinq ans, puis un abattement dégressif s’applique pendant trois ans (BOI-IF-TFB-10-160-110, § 1 et 10).

Quels immeubles sont concernés ?

L’immeuble doit être situé en zone FRR ou FRR+ au 1er janvier de l’année d’imposition (BOI-IF-TFB-10-160-110, § 30). Tous les biens passibles de la TFPB sont visés : constructions, installations assimilables, bateaux utilisés en un point fixe et terrains affectés à un usage commercial (§ 50).

Ces biens doivent être affectés, au 1er janvier, à une activité industrielle, commerciale, artisanale ou professionnelle non commerciale (BOI-IF-TFB-10-160-110, § 60 et 70). En zone FRR, l’affectation à une activité éligible doit être exclusive. En zone FRR+, un usage mixte est admis, mais l’exonération ne porte que sur la part affectée aux activités éligibles, estimée par l’entreprise sous sa responsabilité (§ 60).

Quelle entreprise doit occuper les locaux ?

L’occupant doit être une entreprise qui bénéficie ou a bénéficié de l’exonération d’impôt sur les bénéfices de l’article 44 quindecies A du CGI (BOI-IF-TFB-10-160-110, § 80). Surtout, le local doit être rattaché à un établissement qui remplit les conditions de l’exonération de CFE en zone FRR ou FRR+ (§ 110).

Le rattachement doit intervenir entre le 1er juillet 2024 (zones FRR) ou le 1er janvier 2025 (zones FRR+) et le 31 décembre 2036, ou le 31 décembre 2037 pour les extensions d’établissement en zone FRR+ (BOI-IF-TFB-10-160-110, § 150). Il peut résulter de l’achèvement du local, d’une addition de construction ou d’un changement d’affectation, par exemple un logement transformé en local commercial (§ 160).

Comme pour la CFE, un changement d’exploitant n’ouvre pas, à lui seul, droit à l’exonération. Le repreneur qui bénéficie lui-même de l’exonération peut toutefois poursuivre l’exonération en cours pour la durée restante (BOI-IF-TFB-10-160-110, § 170 et 180). La mise en location-gérance d’un fonds de commerce permet aussi, sous conditions, de maintenir l’exonération (§ 200).

Qui profite de l’exonération ?

L’exonération bénéficie au redevable légal de la taxe : l’exploitant s’il est propriétaire (ou usufruitier, emphytéote, preneur à bail à construction ou à réhabilitation), sinon le bailleur (BOI-IF-TFB-10-160-110, § 210). Une SCI qui loue ses murs à une entreprise exonérée en zone FRR peut ainsi être exonérée de taxe foncière, alors même que c’est son locataire qui remplit les conditions.

L’exonération vise la TFPB et certaines taxes additionnelles (taxes spéciales d’équipement, taxe GEMAPI), mais pas la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (BOI-IF-TFB-10-160-110, § 220).

À partir de quand et pour combien de temps ?

L’exonération de TFPB suit la CFE : mêmes proportions et même durée (BOI-IF-TFB-10-160-110, § 230). Elle dure cinq ans à compter de l’année suivant la création de l’établissement, ou de la deuxième année suivant son extension, puis laisse place à un abattement de 75 %, 50 % et 25 % (§ 250 à 270).

Attention au point de départ : lorsque l’immeuble est affecté à l’activité après la création de l’établissement, l’exonération ne court qu’à partir du 1er janvier suivant cette affectation, et les années écoulées entre-temps sont perdues (BOI-IF-TFB-10-160-110, § 280).

Exemple : un établissement est créé en 2025. En 2027, une maison est transformée en local commercial et lui est rattachée. Le local est exonéré de 2028 à 2030 seulement, puis bénéficie de l’abattement dégressif de 2031 à 2033 (BOI-IF-TFB-10-160-110, § 290).

L’exonération cesse à compter du 1er janvier suivant l’année où le local n’est plus affecté à une activité remplissant les conditions, sans remise en cause des années passées (§ 310).

Comment s’articule-t-elle avec les autres exonérations ?

Pour une construction nouvelle non affectée à l’habitation, l’exonération FRR prévaut sur l’exonération de droit commun de deux ans (40 % de la part communale). Si la commune n’a pas délibéré pour la zone FRR, l’exonération de deux ans reste applicable à sa part (BOI-IF-TFB-10-160-110, § 400 et 410). Avec certaines autres exonérations de TFPB, le contribuable doit choisir, de manière irrévocable, avant le 1er janvier de la première année concernée (§ 420).

Que faire en pratique ?

Propriétaire et occupant doivent se coordonner : l’exonération dépend de la situation fiscale de l’occupant, mais c’est le redevable de la taxe qui la demande. Vérifiez l’éligibilité de l’entreprise occupante avec notre test d’éligibilité. Pour un montage immobilier (SCI, changement d’affectation, construction), un rendez-vous dédié avec un avocat fiscaliste ou un expert-comptable permet d’éviter de perdre des années d’exonération.