Location meublée, chambres d’hôtes, SCI : l’immobilier peut-il bénéficier de l’exonération FRR ?

La location et la gestion d’immeubles sont exclues de l’exonération FRR. Seule la location meublée accompagnée de vraies prestations para-hôtelières peut être éligible.

En principe, non : la gestion et la location d’immeubles, nus ou meublés, sont exclues de l’exonération FRR et FRR+, de même que la promotion immobilière. Une exception existe pour la location meublée assortie de prestations de type hôtelier, qui devient une activité commerciale éligible.

Dans des territoires ruraux où le tourisme est souvent un moteur économique, la frontière entre location meublée et activité para-hôtelière est décisive.

Pourquoi la location d’immeubles est-elle exclue ?

L’exonération est réservée aux activités industrielles, commerciales ou artisanales de l’article 34 du CGI et aux activités non commerciales de l’article 92 (BOI-BIC-CHAMP-80-10-75-10, § 120). Or la gestion et la location d’immeubles n’entrent pas dans le champ de l’article 34 (BOI-BIC-CHAMP-80-10-75-10, § 150).

L’administration détaille les exclusions (BOI-BIC-CHAMP-80-10-75-10, § 190) :

• la location d’immeubles industriels ou commerciaux équipés et la location de locaux d’habitation meublés (CGI, art. 35, I, 5° et 5° bis) ;
• la construction-vente d’immeubles, même si ses bénéfices sont imposés en BIC ;
• la location de meublés saisonniers sans prestations complémentaires à caractère hôtelier ;
• la gestion de patrimoine immobilier, activité civile.

Une SCI peut-elle être éligible ?

Une SCI qui exerce une activité civile de location nue de locaux n’est pas éligible (BOI-BIC-CHAMP-80-10-75-10, § 190). La forme juridique n’est pas en cause, puisque toutes les formes sont admises (BOI-BIC-CHAMP-80-10-75-10, § 10) ; c’est la nature civile de l’activité qui fait obstacle.

Il faut aussi garder en tête la condition d’exclusivité propre aux entreprises créées ou reprises en zone FRR : une entreprise qui exerce une activité éligible ne doit pas, en principe, exercer en même temps une activité exclue, même accessoire (BOI-BIC-CHAMP-80-10-75-10, § 220). Une activité de location annexe peut donc compromettre l’exonération de l’activité principale. Ce point est développé dans notre article sur les activités mixtes.

Quand une location meublée devient-elle éligible ?

Lorsque la location meublée s’accompagne de prestations fournies dans les mêmes conditions qu’un hôtel (petits déjeuners, entretien et fourniture du linge, entretien quotidien des chambres, etc.), elle peut être assimilée à une activité hôtelière ou para-hôtelière, de nature commerciale, et devenir éligible si les autres conditions sont remplies (BOI-BIC-CHAMP-80-10-75-10, § 150).

L’administration admet ainsi dans le champ du dispositif les meublés de tourisme constituant l’habitation personnelle et les chambres d’hôtes, lorsqu’ils sont accompagnés de ces prestations (BOI-BIC-CHAMP-80-10-75-10, § 150).

Quelles prestations sont exigées au minimum ?

L’exigence est précise. La prestation de logement meublé doit comprendre au moins :

• l’entretien quotidien des chambres ;
• l’entretien et la fourniture du linge de maison.

Ces services ne doivent être ni optionnels, ni facturés séparément. À défaut, l’activité n’est pas éligible (BOI-BIC-CHAMP-80-10-75-10, § 150).

Exemple : un couple ouvre en 2026 trois chambres d’hôtes dans un village classé FRR+. Le prix de la nuitée inclut le petit déjeuner, le ménage quotidien et le linge. L’activité peut être qualifiée de para-hôtelière et entrer dans le champ de l’exonération. Si, à l’inverse, le ménage n’est proposé qu’en option payante, l’activité reste une location meublée exclue.

Que faire en pratique ?

Si votre projet comporte une composante immobilière, documentez précisément les services réellement fournis (contrats, grille tarifaire, organisation du ménage) et vérifiez qu’ils sont inclus dans le prix. Lancez ensuite le test d’éligibilité. Compte tenu du risque de requalification, une sécurisation par un avocat fiscaliste ou un expert-comptable, voire une demande de rescrit, est souvent utile : vous pouvez solliciter un rendez-vous dédié.